El IVA e IRPF del alquiler de local de negocio parece sencillo sobre el papel: IVA al 21 %, retención del 19 % y gastos deducibles. El problema no es saberlo, es gestionarlo cada mes sin que se escape ni una factura ni un modelo. Ahí es donde despachos y autónomos pierden tiempo y dinero.
El IVA del alquiler: 21 % y deducción
El arrendamiento de locales comerciales está sujeto a IVA. El arrendador repercute un 21 % sobre el importe del alquiler, que debe figurar en la factura. Ese IVA soportado es deducible para autónomos y empresas siempre que el local esté afecto a la actividad y exista factura válida registrada en los libros.
La exención de IVA aplica a alquileres de vivienda, no a locales de negocio: en local comercial, el IVA siempre se repercute.
El IRPF: retención del 19 % y modelos 115 y 180
Si alquilas un local para tu actividad, debes practicar una retención del 19 % sobre el alquiler y descontársela al arrendador. Esa retención se ingresa en Hacienda trimestralmente con el modelo 115 y se resume al cierre del ejercicio con el modelo 180 anual. En conjunto, el IVA e IRPF del alquiler de local de negocio es la parte fácil; la operativa mensual es la que falla.
Gastos deducibles del local
Además del alquiler, son deducibles los gastos vinculados al local afecto a la actividad:
- Suministros: agua, luz, internet.
- IBI y gastos de comunidad.
- Reparaciones y conservación.
- Mejoras y acondicionamientos, deducibles vía amortización en varios ejercicios.
Dónde se pierde tiempo (y dinero)
La fiscalidad está clara; la operativa, no. El error recurrente: facturas de alquiler que llegan por email y se traspapelan, retenciones que se calculan a mano cada trimestre, el modelo 115 que se presenta tarde y gastos del local que nunca llegan a deducirse porque nadie los capturó a tiempo.
Excel es el primer escalón: te da control. La automatización es el segundo: te quita el trabajo manual de encima.
Estimaciones direccionales basadas en proyectos reales, no en estudios citados.
Cómo automatizarlo con n8n + IA
Captura automática de la factura
La factura de alquiler que llega por email se lee con IA: importe, base, IVA y retención se extraen sin teclear. n8n la archiva y la deja lista para contabilizar.
Cálculo y aviso de retenciones
El sistema calcula la retención del 19 % y acumula el dato del trimestre para el modelo 115, avisándote antes de cada vencimiento. Sin sustos de última hora.
Cuadre y deducciones
Suministros, IBI y comunidad del local se asocian al gasto y se concilian solos. Nada se queda sin deducir y el cierre trimestral sale en minutos.
Un despacho dejó de perder el control de los alquileres de sus clientes
Gestionaban 40 contratos de local entre varios clientes. Las retenciones se calculaban a mano y el 115 era una carrera cada trimestre. Montamos captura por IA + n8n sobre su mismo software.
Preguntas frecuentes
¿Qué IVA se aplica al alquiler de un local de negocio?
El 21 %, repercutido por el arrendador en factura. Es deducible si el local está afecto a la actividad.
¿Cuánto se retiene de IRPF en el alquiler de un local?
El 19 % sobre el importe del alquiler, que el arrendatario ingresa con el modelo 115 trimestral y resume en el modelo 180 anual.
¿Se puede automatizar la gestión sin cambiar de software?
Sí. Con n8n + IA sobre el programa que ya usas: captura de facturas, cálculo de retenciones y avisos de vencimiento, sin migraciones.
¿Te encaja para tu despacho o tu actividad?
Lo vemos en una primera conversación de 30 minutos sin coste.